15/09/2025
Question du jour: es ce que la banque a-t-elle le droit de refuser de me remettre temporairement le titre foncier de ma vendeuse afin que je le présente par devant le Conservateur foncier afin de faire inscrire mon morcellement dans le livret foncier?
Reponse: NON, la banque n'a pas le droit de refuser catégoriquement la remise du titre foncier pour les besoins de morcellement, mais sa position peut partiellement s'expliquer par des règles prudentielles et contractuelles.
Le titre foncier est détenu en tant que garantie réelle ( gage sans dépossession ) pour le crédit contracté par la vendeuse. La banque craint que toute manipulation du titre sans garantie de restitution ne compromette sa sécurité financière. Elle exige le paiement de la moitié du crédit pour réduire son risque avant de libérer temporairement le titre foncier.
Suivant la loi, une garantie réelle n'implique pas un transfert de propriété, mais confère au créancier un droit de préférence sur le bien en cas de défaut de remboursement.
Cependant, la banque doit faciliter les démarches administratives nécessaires liées au morcellement, surtout si celui-ci ne remet pas en cause la garantie. Le refus systématique pourrait être considéré comme abusif.
SOLUTIONS :
Pour obtenir le titre foncier original, l'avocat peut négocier avec la banque. Proposer une garantie substitutive temporaire ( exemple : caution solidaire, acte notarié d'engagement de restitution) pour rassurer la banque pendant la durée des formalités de morcellement.
L'avocat peut offrir de payer, avec votre accord, les frais de mainlevée temporaire ou de provisionner une somme bloquée en garantie.
RECOURS AUX MECANISMES JURIDIQUES
Une action en justice est envisageable dès lors que la banque rejette toutes vos offres amiables.
L'avocat peut saisir le tribunal compétent pour obtenir une ordonnance de remise temporaire du titre foncier, en invoquant l'urgence administrative ( le morcellement étant une formalité encadrée par la loi) et le principe de bonne foi et les droits des tiers ( vous êtes acquéreur de bonne foi bien avant que votre vendeuse ne vienne souscrire un crédit avec la banque).
Le Conservateur foncier peut intervenir pour exiger la production du titre, car le morcellement relève de l'intérêt public et de la sécurité juridique des transactions.
L'avocat ou Le notaire peut exiger la production du titre foncier original via une requête officielle, s'appuyant sur les dispositions de l'Acte Uniforme OHADA sur les sûretés.
RECOMMANDATIONS PRATIQUES
Documentez toutes les démarches : conservez les preuves des demandes auprès de la banque et des refus reçus.
Soyez toujours assisté d'un avocat. La présence de l'avocat permet de donner du poids à votre demande et fait montre du respect de la loi.
L'avocat peut saisir la COBAC si la banque est régulièrement agréée en zone CEMAC, son refus pourrait violer les principes de proportionnalité des garanties. Une plainte auprès de l'autorité de supervision bancaire (BEAC / COBAC ) est possible.
PREVENTION FUTURE:
Pour éviter de telles situations, vérifier toujours l'état des garanties sur un titre foncier avant l'acquisition.
Privilégier les transactions avec clauses de mainlevée garantie dans l'acte de vente.
CONCLUSION
La banque n'a pas le droit de bloquer indéfiniment le titre foncier, mais exige des garanties pour protéger ses intérêts. Une combinaison de négociation, de recours juridiques et d'implication des autorités foncières est nécessaire. Agissez rapidement pour éviter des délais supplémentaires.
Merci de votre lecture, n'oubliez pas de liker et de commenter. Si vous avez des questions ou besoin d'un conseil juridique, n'hésitez pas à me contacter.
